Ipoteca sulla casa: che cos’è e come funziona

L’ipoteca in due parole

L’ipoteca, dunque, è la forma di tutela attraverso la quale il creditore (l’istituto di credito che eroga il prestito) tutela la sua integrità economica nel caso in cui il debitore (l’acquirente dell’immobile) non paghi le rate del mutuo relativo all’acquisto della casa.

La banca si protegge quindi dall’eventuale insolvenza del cliente proprio attraverso l’ipoteca, che permette al creditore di espropriare il bene in oggetto per soddisfare il proprio interesse.

L’ipoteca sulla casa o su altri beni è un diritto reale di garanzia normato dall’articolo 2808 del Codice civile:
“L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”.

Ipoteca sulla casa: le tre tipologie esistenti

Secondo l’articolo 2808 del Codice civile, esistono tre differenti tipologie di ipoteca sulla casa o sui beni di altro tipo.

• Ipoteca legale: è una forma di tutela richiesta dal creditore quando necessita di una garanzia su particolari tipologie di crediti (art. 2817 del C.c.);
• Ipoteca giudiziale: viene chiesta a seguito dell’emanazione di una sentenza da parte di un giudice quando è presente una condanna che prevede il pagamento di una somma di denaro, l’adempimento di un’obbligazione o il risarcimento di un danno (artt. 2818, 2819 e 2820 del C.c.);
• Ipoteca volontaria: prevede la definizione di un accordo tra le parti in forma scritta a garanzia del creditore. In questa tipologia, il caso più comune è la compravendita degli immobili: il soggetto acquirente concede alla banca l’ipoteca per l’erogazione del mutuo dopo la stipula di un contratto (art. 2821 C.c.).

Sul nostro blog valuteremo soltanto l’ipoteca volontaria poiché connessa all’acquisto di una casa e all’apertura del mutuo.

Come funziona l’ipoteca sulla casa

Quando scegliamo di acquistare casa e chiediamo un mutuo alla banca, ci troviamo di fronte all’ipoteca volontaria. Il cosiddetto mutuo ipotecario è rappresentato da un prestito pari al valore economico richiesto dagli acquirenti, in cui l’oggetto della garanzia diventa l’immobile stesso.

Se il mutuatario non riesce a pagare le rate del mutuo, diventa soggetto insolvente e la banca può recuperare il valore perso attraverso la garanzia dell’immobile ipotecato.

Siccome il valore degli immobili è soggetto a diverse oscillazioni, gli istituti creditori richiedono di solito un’ipoteca di valore superiore rispetto alla cifra erogata con il mutuo (che tende a non superare mai l’80% del valore dell’immobile), per tutelarsi in caso di svalutazioni del mercato immobiliare.

Quando viene messa l’ipoteca sulla casa?

Il procedimento per ottenere un mutuo inizia con la perizia. La banca organizza la visita di un perito presso l’immobile oggetto dell’acquisto e ne definisce il valore.

Per stipulare il contratto di acquisto interviene il notaio che oltre alla stipula dell’atto di compravendita, redigerà l’atto di mutuo con il quale la banca si impegna a erogare il prestito per l’acquisto della casa e l’acquirente inizia a pagare le rate mensili previste dal mutuo.
Il notaio si occuperà di iscrivere l’ipoteca nei Pubblici Registri e dieci giorni dopo l’iscrizione è possibile verificare l’ipoteca sulla casa con una visura ipotecaria.

Come togliere l’ipoteca sulla casa

Per cancellare in modo definitivo l’ipoteca sulla casa è necessario rimuovere il diritto di garanzia reale presente sul bene immobiliare. Questo diritto decade nel momento in cui l’acquirente termina di pagare tutte le rate previste dal mutuo ed estingue il debito che ha nei confronti della banca.

L’istituto di credito rilascia una certificazione che inoltra agli uffici competenti, con la quale attesta la rimozione del gravame dai Pubblici Registri immobiliari. In questo modo, l’ipoteca sulla casa viene estinta e tra creditore e debitore non sussiste più alcun rapporto.

Che durata può avere l’ipoteca su un immobile

Il contratto che prevede il diritto reale di garanzia sull’immobile, e quindi l’ipoteca sulla casa, dura vent’anni a partire dal momento in cui il gravame viene registrato sui Pubblici Registri.

Nel caso in cui un mutuo abbia una durata inferiore, si estingue automaticamente al pagamento dell’ultima rata.
Se invece il mutuo ha una durata superiore ai venti anni, il creditore può rinnovare l’ipoteca dopo la scadenza.

Cosa succede se non è possibile estinguere l’ipoteca sull’immobile?

Nel caso in cui tu non riesca a pagare le rate del mutuo previste dalla banca, rischi di perdere la tua abitazione. In virtù del diritto di ipoteca, infatti, la banca può agire nei tuoi confronti espropriando il bene vincolato.
Una nota importante: per poter riscattare in modo legittimo l’immobile ipotecato, il creditore deve rispettare l’iter giudiziale previsto dalla legge.

Come scoprire se la casa è ipotecata

Prima di comprare un immobile, è sempre opportuno verificare la presenza di ipoteche sulle proprietà. Come? Esistono due modi:

• verificare l’esistenza dell’ipoteca sulla casa per immobile. Questa procedura permette di capire se un immobile è gravato da eventuali vincoli, ipoteche o pignoramenti e le tempistiche di cancellazione dei gravami;
• verificare l’esistenza dell’ipoteca sulla casa per soggetto. In questo modo è possibile verificare la presenza di eventuali ipoteche o diritti di garanzia reale che una persona fisica ha su uno o più immobili.

Entrambi i servizi offrono l’opportunità di conoscere i vincoli esistenti e i diritti vantati da soggetti terzi sull’immobile di tuo interesse.
Una nota importante: la visura ipotecaria riporta l’elenco delle formalità relative a un immobile e quindi la presenza o meno di un gravame, ma non indica il valore economico dell’ipoteca.

Le tre tipologie di formalità della visura ipotecaria

Le formalità sono di tre tipi:

• le formalità di trascrizione riferite agli atti di compravendita dell’immobile e ai cambi di proprietà del bene;
• le formalità di iscrizione che riportano la cronologia delle iscrizioni ipotecarie con le date, gli eventuali mutui e i nominativi dei proprietari,
• le formalità di annotazione, un aggiornamento in tempo reale sullo stato dell’eventuale ipoteca (ad esempio la sua cancellazione).

Nel caso avessi bisogno di conoscere a quanto ammonta la somma dell’ipoteca, dovresti sviluppare la formalità di iscrizione, relativa all’ipoteca di tuo interesse, utilizzando il servizio di visura ipotecaria per nota, un documento che riporta un riassunto dell’atto di mutuo e il relativo valore.

Con questi documenti alla mano sei in grado di sapere se l’immobile di tuo interesse è ipotecato, per quale valore e se l’attuale proprietario ha già estinto o meno l’ipoteca sulla casa.

Perché è opportuno sapere se un immobile è ipotecato

L’ipoteca sulla casa non compromette la vendita o l’acquisto dell’immobile, però il venditore ha il compito di informare il potenziale acquirente dell’esistenza dell’ipoteca affinché l’atto di compravendita avvenga nel modo più trasparente possibile.
Attenzione, però, perché l’ipoteca è posta sull’immobile e non sulla persona. Questo significa che il debito contratto dal proprietario dell’immobile sussiste sulla casa anche nel caso in cui venga venduta. I futuri acquirenti devono quindi farsi carico dell’ipoteca.
Al fine di verificare l’ipoteca o le ipoteche presenti sull’immobile è sufficiente avere a disposizione i dati catastali: tipologia di immobile, provincia e comune in cui è situato, foglio e particella.

Vista la delicatezza di questi passaggi, il nostro consiglio è quello di rivolgersi sempre a professionisti del settore. Il nostro team di agenti immobiliari, supportato da una rete di partner e consulenti, sarà in grado di affiancarti in ogni fase, dandoti tutto il supporto necessario a effettuare le opportune verifiche in fase di compravendita.