Cosa cambia nel settore immobiliare con la Legge di Bilancio 2026
La legge di Bilancio 2026, approvata in via definitiva dal Parlamento italiano il 30 dicembre 2025, introduce importanti novità anche per il settore immobiliare. Le principali riguardano le modifiche alla Cedolare secca per gli affitti brevi, il Bonus casa, ma anche l’addio definitivo al Superbonus 110%. Analizziamo nel dettaglio i principali interventi introdotti dalla manovra in ambito immobiliare.
Cedolare secca: dal terzo immobile diventa attività d’impresa
L’aliquota della cedolare secca resta al 21% per il primo immobile con affitto breve e sale al 26% per il secondo.
Con l’introduzione della nuova norma, l’attività di locazione breve viene considerata “attività imprenditoriale”, con obbligo di partita IVA a partire dal terzo immobile locato, indipendentemente dalla durata del contratto.
Il regime della cedolare secca può essere scelto dal proprietario dell’immobile, persona fisica, in fase di registrazione del contratto e rappresenta un regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi.
La cedolare secca è applicabile anche ai contratti di locazione breve (non superiori a 30 giorni), purché l’attività non sia svolta in forma imprenditoriale.
Bonus al 50% per ristrutturazioni sulla prima casa
La dotazione economica a copertura del Bonus Casa, in materia di detrazione delle spese sostenute per interventi edilizi, è di circa 200 milioni di euro per il biennio 2026-2027.
Le condizioni di copertura rimangono le stesse dell’anno passato: detrazione del 50% delle spese sostenute per la prima casa e del 36% per la seconda casa.
A rimanere invariato è anche il limite di spesa: 96.000 euro per singola unità immobiliare e detrazioni Irpef da ripartire in 10 quote annuali di pari importo.
Per il 2027, invece, le detrazioni scenderanno al 36% per la prima casa e al 30% per la seconda.
Bonus ristrutturazione su parti comuni di edifici residenziali
Le stesse agevolazioni riguardano anche le spese sostenute nel corso del 2026 per interventi effettuati su parti comuni di edifici residenziali. Sono inclusi tra gli interventi agevolati anche quelli realizzati sulle pertinenze dell’unità immobiliare principale.
Devono però essere introdotti dei distinguo:
- per i lavori effettuati sulle parti comuni, la detrazione è valida sulle spese relative agli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia;
- per le singole unità immobiliari e le relative pertinenze, la detrazione è riconosciuta invece per gli stessi interventi eseguiti sulle parti comuni, tranne quelli di manutenzione ordinaria.
Morosità incolpevole ed esenzione Isee prima casa
La legge di Bilancio introduce anche uno stanziamento di 2 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027, a copertura del fondo affitti destinato agli inquilini coinvolti in situazioni di morosità incolpevole.
Un’altra novità riguarda l’innalzamento a 91.500 euro della soglia di esenzione ai fini dell’Isee per il valore della prima casa. Cifra che sale a 200.000 euro per i nuclei familiari residenti nei comuni capoluogo delle città metropolitane. La soglia viene ulteriormente incrementata di 2.500 euro per ogni figlio convivente successivo al primo.
Piano casa ed edilizia residenziale per giovani, coppie e anziani
Per quanto riguarda invece l’introduzione di soluzioni abitative che rispondano a esigenze sociali, la legge di Bilancio 2026 introduce anche il Piano casa Italia per interventi di recupero, riqualificazione e realizzazione nell’ambito di nuovi modelli di edilizia residenziale e sociale da destinare a locazioni con canone agevolato o sottoposti a clausole per la successiva alienazione dell’immobilie stesso, da riscattare per l’acquisto.
In particolare, la misura si rivolge a:
- giovani, giovani coppie e genitori separati con progetti del cosiddetto “rent to buy”;
- anziani con misure volte a destinare immobili alla locazione con canone agevolato, associati anche a contratti di permuta immobiliare.
Addio al Superbonus 110%
Infine, la legge di Bilancio 2026 archivia in via definitiva il Superbonus 110%, con l’eccezione dei cantieri nelle zone colpite dai terremoti del 2009 e del 2016, dove è stato dichiarato lo stato di emergenza. In questi casi, occorre comunque che la richiesta sia stata presentata entro il 30 marzo 2024 e con opzione per sconto in fattura o cessione del credito.
