Che cosa è la Cedolare secca
La cedolare secca (art. 3 del DLgs. 14.3.2011 n. 23) è il regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi, che sostituisce l’IRPEF, nonché le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione.
Il regime di cedolare secca può essere scelto solo dal proprietario persona fisica (e non dagli affittuari) in fase di registrazione del contratto.
Cedolare secca 26% per affitti brevi di più appartamenti
Dopo l’ultima modifica del 2024, a partire da gennaio 2026 sono state introdotte diverse novità per il settore immobiliare con la nuova Legge di Bilancio. Una di queste riguarda la normativa relativa al regime di Cedolare secca per gli affitti brevi.
Già nel 2024, l’aliquota della cedolare secca era stata fissata al 21% per il primo immobile con affitto breve, e innalzata al 26% a partire dal secondo immobile affittato.
Che cosa sono le Locazioni brevi (o affitti brevi)
Con il termine locazione breve (o affitto breve) si intende: “un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”.
La cedolare secca è applicabile quindi ai contratti di locazione breve (non superiori a 30 giorni), purché l’attività non sia svolta in forma imprenditoriale. È infatti importante ricordare che in ambito imprenditoriale (ex art. 1 co. 595 della L 178/2020) la cedolare è del tutto esclusa.
Cedolare secca al 21% per gli affitti brevi di un solo immobile
Anche nel 2026, la cedolare secca al 21% si continuerà ad applicare a chi si avvale del regime delle locazioni brevi per una singola unità immobiliare facente parte delle categorie catastali comprese tra A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati). Tutti i titolari del diritto di proprietà potranno quindi continuare ad affittare un solo immobile senza aggravi fiscali.
Chi invece ne affitta più di uno nel corso dell’anno subirà l’aumento di cinque punti percentuali su tutti gli altri, a partire dal secondo.
Dal terzo immobile affittato scatta l'attività d’impresa
La principale novità 2026 sulla Cedolare secca però sta nel fatto che, con l’introduzione della nuova norma, l’attività di locazione breve viene considerata “attività imprenditoriale”, con obbligo di apertura della partita IVA a partire dal terzo immobile locato, indipendentemente dalla durata del contratto.
Introduzione del Cin: Codice identificativo nazionale sugli affitti brevi
Per quanto riguarda gli affitti brevi, già dal 2024 era stato introdotto il Cin, ovvero il Codice identificativo nazionale, il cui fine è ridurre il sommerso nel settore delle locazioni brevi sotto i 30 giorni.
Secondo quanto contenuto nella nuova normativa, il codice sarà assegnato in maniera automatizzata dal Ministero del Turismo dopo la presentazione di una domanda, per ogni unità oggetto di locazione per finalità turistiche. Inoltre, ogni proprietà dotata di codice identificativo sarà inserita in un’apposita banca dati per conoscere in modo dettagliato tutta l’offerta extra alberghiera, e monitorare l’utilizzo degli immobili.
Chi affitta il proprio immobile per locazioni brevi sarà quindi tenuto a esporre il Cin all’ingresso e a indicarlo in ogni annuncio, pena una sanzione compresa tra 500 e 5.000 euro.
