Mattia Fabbri intervistato dal Tirreno parla del mercato immobiliare di Pistoia
I dati delle case acquistate in città nella seconda metà del 2023. Le zone più richieste sono viale Adua, Stadio, Vergine e Valdibrana.
Mercato immobiliare di Pistoia
Una domanda di gran lunga superiore all’offerta, ma frenata dai tassi d’interesse sui mutui. Fattore di cui il mercato immobiliare residenziale e le giovani coppie in cerca della prima casa risentono ancora, a Pistoia come in tutto lo stivale. E infatti l’anno scorso, rispetto al 2022, il volume delle vendite è calato di oltre il 10% a livello nazionale e del 17% a livello locale, col comune capoluogo a coprire il 30% delle vendite registrate in tutta la provincia.
Per quanto riguarda il valore delle case compravendute nel comune di Pistoia, le quotazioni Omi (Osservatorio del mercato immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate relative al secondo semestre del 2023 fotografano una situazione stabile rispetto al semestre precedente. A parte un lieve calo del valore in centro storico e un altrettanto accennato aumento in alta collina, nelle altre zone il prezzo medio stimato in euro al metro quadro resta grossomodo invariato. Per una media totale stimata attorno ai 1500 euro al metro quadro. Numeri ben al di sotto da quelli che interessano le vicine Lucca, Prato, per non parlare di Firenze, che fa caso a sé.
Domanda di immobili superiore all'offerta
«A Pistoia attualmente c’è una forte richiesta di immobili – spiega Filippo Gelli, socio dell’azienda immobiliare Errecasa e vicepresidente Fimaa Confcommercio Pistoia e Prato – e purtroppo una scarsa offerta sul mercato. Potremmo ricercare una delle cause proprio nella difficoltà di accedere ai mutui, nel senso che la giovane famiglia che in ipotesi debba vendere la propria abitazione per comprarne una più grande, con l’aiuto di un mutuo, spesso decide di attendere momenti migliori per cui rinuncia a mettere sul mercato il proprio immobile». A catena, lo sbilanciamento tra domanda e offerta si riflette anche sul mercato degli affitti residenziali, complice il crescente numero di proprietari che decidono di optare per le più fruttuose locazioni turistiche.
Tendenze e zone più richieste
Il fenomeno degli affitti turistici è strettamente legato all’interesse sempre maggiore verso l’acquisto di appartamenti per scopi di investimento. «La principale motivazione sta nella volontà di tutelarsi dagli effetti dell’inflazione – commenta Monica Andreotti, titolare di Pistoia Casa e vicepresidente nazionale Fiaip – con l’obiettivo di mantenere il proprio capitale e assicurarsi una rendita, magari comprando immobili piccoli soprattutto nella zona centrale della città. Per il resto si riscontra un aumento delle ville in vendita dovuto alla diminuzione dei nuclei familiari: spesso le generazioni che ereditano immobili di pregio preferiscono metterli sul mercato piuttosto che mantenerli, ma a meno che non possano essere divisi la domanda non è alta».
Le zone più richieste per la prima casa? «Pistoia Nuova (la parte ovest della città più vicina al centro, ndr), viale Adua e viale Europa dalle parti dello stadio – risponde Andreotti – ma anche la Valdibrana, perché dopo la pandemia c’è grande apprezzamento per le zone che offrano il giardino o spazi esterni». «Alcuni mercati fermi ormai da anni sono tornati di interesse, come quello nelle frazioni di collina» conferma Filippo Gelli. A questa mappa, Mattia Fabbri, amministratore unico di Studio Immobiliare Sì, aggiunge «la prima periferia, tra la Vergine, via Benedetto Croce e dintorni», riportando il consolidato trend della «ricerca di immobili con rifiniture importanti o recente ristrutturazione». Anche perché con l’aumento del costo dei materiali «si tende a voler comprare l’immobile finito».
Ed essendocene pochi di qualità, «il prezzo non si abbassa». Fabbri sottolinea la centralità di Pistoia: «Abbiamo venduto e affittato tanto anche a persone che vengono da fuori o straniere, proprio per la posizione strategica coniugata all’ottima vivibilità. Con le giuste accortezze Pistoia potrà aumentare di parecchio i valori immobiliari. Le quotazioni Omi sono stime indicative, in centro abbiamo fatto compravendite anche per 2500 euro al metro quadro».
Prospettive
Riguardo al futuro, Filippo Gelli parla di un «cauto ottimismo a medio termine. L’anno in corso vede minimi deboli cenni di miglioramento sui tassi legati ai mutui e questo ci fa sperare in una ripresa del settore». Discorso a parte per il mercato non residenziale, «che vede oggi una stasi per fondi commerciali e uffici, mentre per capannoni industriali la richiesta è elevata e può essere soddisfatta solo con un’attenta ma veloce pianificazione territoriale». In generale gli fa eco Mattia Fabbri, secondo cui «la mancanza di nuove costruzioni rallenta molto. Ci sono inoltre tante zone che potrebbero essere riqualificate e servirebbero maggiori possibilità di riedificazione, ad esempio in Sant’Agostino, come anche di espansione di abitazioni civili».
