Guida definitiva al contratto di affitto residenziale
Il contratto di affitto a uso abitativo è il documento con cui il proprietario di casa concede a un inquilino un immobile per un determinato periodo di tempo, in cambio di un corrispettivo economico: il canone di affitto. Poiché esistono varie tipologie di locazione, abbiamo creato questa guida al contratto di affitto residenziale. Un modo per capire meglio qual è la tipologia che più si adatta alle esigenze di ciascuno.
Cosa scrivere nel contratto di affitto
Per prima cosa, il contratto di locazione o di affitto richiede il pagamento di un canone, di solito mensile, per l’utilizzo di un immobile. Elemento che lo distingue dal comodato d’uso, che invece è gratuito. Nel contratto di locazione sono poi contenuti elementi come: data della stipula, generalità di proprietario e inquilino, durata della locazione e importo del canone, oltre alla modalità del pagamento.
Di solito, il contratto contiene anche un altro elemento importante: il deposito cauzionale, ovvero il denaro che l’affittuario corrisponde al proprietario in anticipo come forma di garanzia nel caso di danni.
Che cos’è la cedolare secca nel contratto di affitto residenziale
La cedolare secca, che riguarda l’esenzione da imposta di registro e da imposta di bollo, è possibile solo per il contratto di locazione a uso abitativo. Nello specifico, è un regime facoltativo di tassazione che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali sui redditi da locazione, che sono tributi dovuti sui contratti di locazione.
Il regime di cedolare secca può essere scelto dal proprietario (e non dagli affittuari) in fase di registrazione del contratto. Una volta che però si sceglie questa forma di esenzione, per l’annualità in corso non sarà più possibile provvedere all’adeguamento del canone di locazione in base all’indice dei prezzi accertato dall’Istat. In altre parole, l’affitto non può essere rivisto al rialzo. Per le annualità successive, invece, se si decide di revocare la cedolare secca, sarà possibile richiedere l’aggiornamento del canone di affitto (sempre in base all’indice Istat), oltreché dover corrispondere le spese di registro/annualità.
Più nello specifico, la cedolare secca con aliquota ordinaria al 21% si applica ai contratti a canone libero del cosiddetto 4+4, mentre l’aliquota ridotta al 10% è valida sui contratti a canone concordato (il 3+2), ma anche ai transitori per studenti universitari e i transitori a canone concordato.
Ricordiamo inoltre che da gennaio 2024 la tassazione della cedolare secca sale al 26% per affitti brevi di durata non superiore a 30 giorni, quando il locatore destini alla locazione più di due appartamenti.
Adesso, vediamo meglio le diverse tipologie di contratti di locazione.
Tipologie di locazione: il contratto a canone libero 4+4
Il contratto di locazione a canone libero per uso residenziale ha una durata di quattro anni con possibilità di rinnovo automatico per i successivi quattro, se non viene comunicato il recesso da una delle due parti, entro i termini previsti.
In questo contratto il canone è libero e viene stabilito tra le parti. Se il proprietario non ha richiesto la cedolare secca in fase di registrazione, può procedere anche annualmente con l’aggiornamento del canone di affitto, fino al 100% su base Istat.
La disdetta del proprietario può essere fatta entro sei mesi dalla scadenza e solo se motivata da specifiche esigenze. Il recesso dell’inquilino può avvenire in qualsiasi momento, purché con un preavviso di almeno sei mesi.
Contratto di locazione a canone concordato 3+2
Il contratto di locazione a canone concordato ha una durata di tre anni con possibilità di rinnovo automatico per i successivi due. Per questo tipo di contratto, nei comuni con più di diecimila abitanti, il canone deve essere compreso entro fasce minime e massime definite tra le organizzazioni degli inquilini e dei proprietari, su base territoriale. È inoltre vincolato a criteri come superficie e condizioni generali della proprietà.
Anche in questo caso, se il proprietario non ha scelto la cedolare secca, può effettuare l’aggiornamento del canone di affitto, entro un massimo del 75% su base Istat. Per quanto riguarda disdetta del proprietario o recesso dell’inquilino, valgono le stesse tempistiche del contratto a canone libero.
Il contratto a uso transitorio per specifiche esigenze
Questo contratto di locazione per immobili residenziali può essere attivato per specifiche esigenze del conduttore come, per esempio, esigenze lavorative documentate. In ogni caso, la durata di un contratto transitorio è di minimo 1 mese, fino a un massimo di 18 mesi.
Il canone di locazione varia nei comuni con più o meno di diecimila abitanti. Per quelli al di sopra della soglia, l’affitto è calcolato in fasce minime e massime stabilite tra associazioni dei proprietari e sindacati degli inquilini, sempre su base territoriale. Nei comuni più piccoli, il canone di affitto è libero. Il contratto scade al termine della durata stabilita e solo l’inquilino può chiedere il recesso anticipato, purché rispetti le tempistiche stabilite nel contratto.
Per i contratti di durata pari o inferiore ai 30 giorni, simili al contratto turistico, non c’è l’obbligo di registrazione.
Contratti transitori per studenti universitari
La particolarità di questo contratto è che può essere attivato solo nei comuni che accolgono sedi universitarie o distaccamenti di università, oppure nei comuni confinanti. L’inquilino deve avere la residenza in un comune diverso e il contratto va da un minimo di sei mesi fino a un massimo di 36.
Per quanto riguarda il canone, l’affitto è calcolato in base a fasce stabilite secondo gli accordi tra associazioni dei proprietari e sindacati degli inquilini. In ogni modo, l’importo massimo del canone applicabile non può superare le fasce previste per i contratti a canone concordato.
La disdetta può essere fatta solo dallo studente, dietro presentazione del preavviso nel rispetto degli accordi contrattuali. In assenza di disdetta, il contratto si rinnova automaticamente per la stessa durata del precedente.
Locazione con contratto a uso foresteria
Il contratto di locazione a uso foresteria riguarda l’affitto di un immobile da parte di un’azienda o più in generale di una persona giuridica (Spa, Srl etc), che in quell’immobile farà abitare i propri dipendenti. La particolarità di questo contratto quindi sta proprio nella natura del conduttore, ma anche nella completa libertà di definire cauzione e durata del contratto da parte di locatore e locatario. Per questa tipologia di contratto, il proprietario dell’immobile non può mai usufruire del regime di cedolare secca.
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